Những câu chuyện về thẩm định giá mỏ khoáng sản

Trong một lần gặp gỡ một chủ đầu tư đang đầu tư một dự án khai thác vàng bên Lào, đối tác chuyển một bộ hồ sơ của mỏ kèm lời đề nghị cố gắng thẩm định trong vài ba ngày. Khi chuyên gia của chúng tôi xem xét hồ sơ thì thật ngạc nhiên chủ đầu tư chủ yếu đưa ra các tài liệu chứng minh đã được giấy phép, còn tài liệu và hồ sơ kỹ thuật thì rất sơ sài. Thật khó khăn để có thể đưa ra quyết định trong bối cảnh thiếu thông tin như vậy.

Năm 2011 vừa qua, trên báo chí cũng như thông tin trong giới đầu tư mỏ, có khá nhiều vụ chuyển nhượng công ty hoặc dự án mỏ. Và không ít những vụ chuyển nhượng đó, bên bán và bên mua thấy thiếu cơ sở để xem xét mức giá mà mình đưa ra liệu đã có cơ sở khoa học về thị trường và về giá trị của tài sản hay chưa. Đã có những vụ kiện cáo hoặc tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng Mỏ, ví dụ như vụ tranh chấp khi chuyển nhượng vốn góp và chuyển giao tài sản doanh nghiệp và dự án khai thác khoáng sản trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn chẳng hạn.

Thẩm định giá mỏ khoáng sản không hề đơn giản, thậm chí nó còn là một trong những nội dung khó nhất của thẩm định giá tài sản. Trong một hội thảo về định giá mỏ tổ chức tại Hà nội, một chuyên gia đã kế chuyện về bài học đầu tiên ông được học về định giá mỏ. “Các anh hãy tưởng tương, nếu thẩm định giá một cục quặng vàng thì tương đối đơn giản. Tuy nhiên nếu tôi chôn cục vàng đó vào một hỗ sâu ngẫu nhiên trong vườn, và yêu cầu anh định giá thì sẽ phức tạp đấy, vì anh sẽ phải tính toán dự án tìm kiếm và thăm dò cục quặng vàng đó.

Những đặc điểm về mỏ quyết định đến công tác thẩm định giá mỏ khoáng sản

Những đặc điểm tự nhiên:

- Tài nguyên khoáng sản được thành tạo trong tự nhiên, đã được con người khai thác đưa vào sử dụng trong đời sống, hầu hết không tái tạo được và phần lớn các mỏ đã đóng cửa thì đều không khai thác lại được.

- Tài nguyên khoáng sản được thành tạo và tồn tại trong tự nhiên nên chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố thuộc về điều kiện địa chất tự nhiên mà khi nghiên cứu thăm dò và đánh giá giá trị của chúng người ta khó có thể lường hết được.

- Trên thế giới tình trạng cạn kiệt tài nguyên khoáng sản đang diễn ra ngày một nhanh chóng nên xu hướng chung là nhu cầu và giá tài nguyên khoáng sản trên thị trường ngày một tăng lên. Tuy nhiên, khi giá cả của các loại nguyên liệu khoáng cạn kiệt tăng lên quá mạnh thì buộc con người phải sử dụng các loại nguyên liệu thay thế.

- Thời gian khai thác mang lại lợi ích của mỗi mỏ khoáng sản là có giới hạn, phụ thuộc vào điều kiện địa chất mỏ như trữ lượng, cấu trúc địa chất thân khoáng... và sự can thiệp của Luật Khoáng sản.

Những đặc điểm về quy trình của một dự án mỏ

Quy trình của một dự án khai khoáng gồm các giai đoạn: Thăm dò, đánh giá, xây dựng dự án và khai thác. Tương ứng với mỗi giai đoạn này nhà đầu tư cần chuẩn bị các công tác khác nhau về tìm kiếm và thu thập thông tin, nghiên cứu khả thi, đánh giá tài nguyên và sâu hơn là đánh giá trữ lượng.

Căn cứ vào mỗi giai đoạn này, công tác định giá sẽ cho những kết quả với độ tin cậy khác nhau.

Tại các quốc gia có ngành khai khoáng phát triển, các tiêu chuẩn riêng về thẩm định giá mỏ khoáng sản được ban hành nhằm hướng dẫn cho công tác định giá mỏ được chính xác. Có thể kể đến các tiêu chuẩn định giá như: CIMVal Standards & Guidelines – Canada, Australian VALMIN Code – Úc,  SAMVal Code – Nam Phi, US Minerals Appraisals/Valuations – Tiêu chuẩn định giá Hoa Kỳ, International Valuations Standards (IVS) - Tiêu chuẩn định giá quốc tế cũng có quy định riêng về định giá mỏ.

Các phương pháp định giá mỏ khoáng sản chủ yếu

Những yếu tố này tác động đến việc lựa chọn và vận dụng các phương pháp định giá bất động sản trong thẩm định giá mỏ khoáng sản cụ thể

1. Phương pháp so sánh

Trên phương diện lý thuyết, phương pháp so sánh là phương pháp tối ưu trong việc thẩm định giá tài sản nói chung cho các mục đích mua bán và góp vốn hợp tác đầu tư. Sự tối ưu của phương pháp so sánh được dựa trên nền tảng những cơ sở thị trường vững chắc, những bằng chứng thị trường về giao dịch mua bán những tài sản tương tự.

Để áp dụng phương pháp so sánh được tốt thì cần có các điều kiện: chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được; thị trường phải ổn định, nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi các đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt.

Trong điều kiện nước ta hiện nay, công tác định giá mỏ khoáng sản chưa được thực hiện nên phương pháp này chưa có ý nghĩa sử dụng. Việc thu thập những bằng chứng thị trường về các giao dịch mua bán bất động sản nói chung và quyền khai thác mỏ khoáng sản rắn tại Việt Nam là rất khó khăn vì tài nguyên khoáng sản là thuộc sở hữu quốc gia và hầu hết từ trước đến những năm gần đây các công ty khai thác mỏ đều là doanh nghiệp Nhà nước nên không có hoạt động mua bán

Trong tương lai, khi một số mỏ khoáng sản có tính phổ biến, có cấu trúc địa chất không quá phức tạp và tương đối đồng nhất (ví dụ như các mỏ vật liệu xây dựng: đá vôi, cát, sét...) đã được định giá đảm bảo các yêu cầu trên thì phương pháp này có thể áp dụng được để định giá khá nhanh giá trị mỏ khoáng sản tương tự.

2. Phương pháp thu nhập (đầu tư)

Phương pháp thu nhập đề cập đến dòng thu nhập được hình thành từ việc khai thác, kinh doanh của mỏ khoáng sản. Theo nguyên tắc này, về mặt lý thuyết, giá thị trường hiện hành của một mỏ khoáng sản ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất động sản. Vì vậy phương phương pháp thu nhập đã xét đến các lợi thế do điều kiện đặc thù của mỏ khoáng sản mang lại như vị trí;  điều kiện địa chất mỏ, công nghệ khai thác mỏ ... và những nhân tố này được đề cập đến trong dự án đầu tư khai thác mỏ. Qua đó, kết quả có được tính toán đánh giá hiệu quả kinh tế dự án  đã gián tiếp phản ánh giá trị thị trường của mỏ khoáng sản. Xét về mặt lý thuyết, phương pháp này có ưu điểm là có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản hay mỏ khoáng sản  mang lại cho nhà đầu tư.

Xuất phát từ tính chất gián tiếp phản ánh giá trị thị trường, kết quả có được từ phương pháp thu nhập thường không chính xác, có thể có khác biệt rất lớn và không phù hợp với giá trị thị trường của bất động sản nói chung và mỏ khoáng sản nói riêng.

Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai. Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán nhất là tham số lãi suất (tỉ suất chiết khấu).

3. Phương pháp lợi nhuận

Tương tự như phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận đề cập đến dòng thu nhập được hình thành từ việc khai thác, kinh doanh mỏ khoáng sản. Vì vậy phương phương pháp thu nhập đã xét đến các lợi thế do điều kiện đặc thù của mỏ khoáng sản mang lại như vị trí;  điều kiện địa chất mỏ, công nghệ khai thác mỏ ... và những nhân tố này được đề cập đến trong dự án đầu tư khai thác mỏ;..... Qua đó, kết quả có được từ phương pháp lợi nhuận đã gián tiếp phản ánh giá trị thị trường của bất động sản, làm cơ sở để định giá mỏ khoáng sản.

Phương pháp lợi nhuận có mức độ tổng hợp cao hơn phương pháp thu nhập và đơn giản hơn. Điều này cho phép các nhà nghiên cứu có thể tham khảo mức độ sinh lời chung của việc kinh doanh trên nguyên tắc thận trọng.

Tương tự như phương pháp thu nhập, xuất phát từ tính chất gián tiếp phản ánh giá trị thị trường, kết quả có được từ phương pháp lợi nhuận thường không chính xác, có thể có khác biệt rất lớn và không phù hợp với giá trị thị trường của bất động sản nói chung và mỏ khoáng sản nói riêng. Lợi nhuận ước tính có thể cao là kết quả kết hợp của cả yếu tố tự nhiên, công nghệ và con người trong quá trình hoạt động đó.

Theo những đánh giá ở trên, chúng tôi quyết định chọn phương pháp lợi nhuận là phương pháp trọng yếu để ước tính giá trị của bất động sản đồng thời kết hợp với phương pháp đầu tư để có điều kiện so sánh kết quả theo các phương pháp và đưa ra kết luận về giá trị mỏ khoáng sản.

Luật khoáng sản và cơ hội M&A và nhu cầu định giá mỏ tại Việt Nam

Việt Nam vẫn luôn được biết đến với nguồn tài nguyên khoáng sản khá phong phú, đa dạng với trên 5.000 mỏ và điểm quặng của hơn 60 loại khoáng sản khác nhau. Trong đó có một số loại khoáng sản được dự báo có trữ lượng lớn như bôxít, titan, đá nguyên liệu xi măng... Việt nam cũng có những mỏ khoáng sản tiềm năng như sắt, vàng, vonfram, đất hiếm... Theo thống kê, giá trị công nghiệp ngành khai thác khoáng sản (trừ dầu khí) đã tăng từ 4,8% (năm 1995) lên đến trên 10% GDP hàng năm của Việt Nam trong những năm gần đây

Trong thời gian qua, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác khoáng sản tại Việt nam đã diễn ra, tuy nhiên các thông tin về thương vụ này cũng ít khi được công bố. Nhiều thương vụ cũng mang tính chất mua đi bán lại giấy phép. Tuy nhiên, trên thực tế, có tổ chức, cá nhân hoạt động khoáng sản do điều kiện khách quan không thể tiếp tục thực hiện dự án đầu tư, có nhu cầu chuyển nhượng dự án đã đầu tư để thu hồi vốn.

Luật Khoáng sản với hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2011 đã có điều khoản cho phép chuyển nhượng quyền thăm dò và quyền khai thác khoáng sản. Tuy nhiên việc chuyển nhượng quyền thăm dò và khai thác khoáng sản phải được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy phép khai thác khoáng sản chấp thuận. Ngoài ra, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 22/2012/NĐ-CP quy định về đấu giá quyền khai thác khoáng sản. Đối với quy định về đấu giá quyền khai thác khoáng sản này, nhu cầu nhà nước định giá khởi điểm như thế nào, bằng phương pháp nào cũng là một vấn đề đáng bàn, để đảm bảo mức giá đưa ra là hợp lý để thu hút được nhà đầu tư và đảm bảo không bán quá rẻ tài sản nhà nước.

Những khó khăn trong việc định giá mỏ tại Việt Nam

• Thông tin về trữ lượng: thông tin về trữ lượng mỏ khoáng sản tại Việt nam hiện còn hạn chế. Điều này khiến cho các chủ đầu tư cũng như các nhà định giá gặp khó khăn trong việc xác định hiệu quả dự án cũng như giá trị của mỏ. Mặt khác, như đề cập ở trên, nhiều nhà đầu tư mỏ (chủ yếu là những nhà đầu tư tư nhân tại một số địa phương, dường như quan tâm nhiều hơn đến giấy phép mà ít để ý đến trữ lượng của mỏ)
• Công tác định giá các mỏ khoáng sản còn là một công việc khá mới ở Việt Nam. Việc định giá mỏ khoáng sản một cách khoa học, có cơ sở tin cậy, có tính thuyết phục và phù hợp hầu như chưa được thực hiện. So với các quốc gia khác, Việt nam hiện chưa có Tiêu chuẩn định giá mỏ.
• Chưa nhiều giao dịch trên thị trường đối với những mỏ nên khó so sánh và tổng hợp để đưa ra kết quả định giá.

KẾT LUẬN

Cục quản lý giá, đơn vị quản lý hành nghề định giá và Cục địa chất cần xây dựng và ban hành tiêu chuẩn cơ bản về định giá mỏ. Tiêu chuẩn này không chỉ hỗ trợ định giá mỏ khoáng sản cho nhà nước khi tiến hành đấu giá, đấu thầu..; mà còn giúp cho các tổ chức định giá có thể thực hiện các yêu cầu định giá từ phía khách hàng.

Đối với các doanh nghiệp đầu tư ngành mỏ, cần chọn lựa nhà tư vấn chuyên môn về địa chất và nhà tư vấn định giá có kinh nghiệm và am hiểu ngành và lĩnh vực đầu tư mỏ tại Việt nam.

Với tiềm năng khoáng sản của Việt nam, cùng với sự tháo gỡ về cơ chế cũng như sự phát triển của các doanh nghiệp ngành khoáng sản, chúng ta có thể hy vọng các nhà đầu tư trong và ngoài nước sẽ tự tin và bài bản hơn trong các dự án đầu tư mỏ, cũng như sẽ chứng kiến nhiều thương vụ M&A trong ngành khoáng sản trong những năm tới.