Định giá khách sạn tại Việt Nam: Người mua trả giá cao cho vị trí và tiềm năng

• Xu hướng đầu tư và M&A các bất động sản đầu tư: khách sạn, khu nghỉ dưỡng và tòa nhà phức hợp đang phát triển mạnh ở Châu Á và Việt nam.
• Không chỉ các nhà đầu tư nước ngoài, các nhà đầu tư trong nước có tiềm lức bắt đầu tham gia vào thị trường chuyển nhượng khách sạn và khu nghỉ dưỡng
• Trong công tác định giá các bất động sản đầu tư, có những nguyên tắc và tiêu chuẩn cơ bản, tại Việt nam, yếu tố vị trí và tiềm năng đóng vai trò quan trọng trong đánh giá

 Xu hướng M&A trong lĩnh vực bất động sản tại Châu Á

Trong một tổng hợp vào từ 10/2014, Bloomberg đã ghi nhận một mức cao kỷ lục các thương vụ M&A trong ngành bất động sản tại thị trường châu Á, và dự báo sẽ còn gia tăng trong giai đoạn 2015 - 2018. Thực tế cũng đã chứng minh qua báo cáo của Jones Lang LaSalle (JLL) cho thấy 6 tháng năm 2016, lượng vốn đầu tư vào thị trường khách sạn tại châu Á Thái Bình Dương lên đến 3,8 tỷ USD, tăng 13,2% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó Việt Nam đứng thứ tư, đạt 237,6 triệu USD. Theo báo cáo này, trong 6 tháng đầu năm 2016, tổng số lượng phòng được giao dịch trên toàn khu vực châu Á Thái Bình Dương là 14.025 phòng, cao hơn so với con số 10.976 phòng vào cùng kỳ năm ngoái.  Nhật bản dẫn đầu về khối lượng giao dịch bất động sản khách sạn với 2,1 tỷ USD, theo sau là Australia (278 triệu USD), Trung Quốc (252,6 triệu USD). Xếp thứ tư là Việt Nam (237,6 triệu USD), Đài Loan (217,6 triệu USD) và Thái Lan (138,3 triệu USD). Trong đó, 10 giao dịch bất động sản khách sạn hàng đầu có giá trị lên đến gần 1,7 tỷ USD.

Các thương vụ lớn như một tổ hợp tòa nhà được chuyển nhượng với giá 10 tỷ USD ở khu Gangnam - Seoul bởi nhóm nhà đầu tư liên quan đến Hyundai Motor Co, hoặc thương vụ liên quan đến Frasers Centrepoint Ltd. của Singapore với giá bất động sản bao gồm nghĩa vụ nợ là 3 tỷ USD. Hàng loạt thương vụ lớn khác trong khu vực như tòa nhà Yangon (Myanmar) vào năm 2014, một tòa phức hợp 5 sao giữa Shwe Taung Group cho Keppel Land với mức giá  47.4 triệu USD cho 40% cổ phần, hay thương vụ tòa phức hợp Pine Avenue tại khu trung tâm của thủ đô Seoul – Hàn Quốc được chốt với mức giá 447 triệu USD; thương vụ của tòa phức hợp hạng A Twin Tree (tại Seoul – Hàn Quốc) giữa IGIS Asset Management và KTB Asset Management với giá trị 316 triệu USD.

Điểm đặc biệt của các giao dịch bất động sản là các tài sản này có tính chất phức hợp bao gồm trung tâm thương mại, khách sạn căn hộ. Và tầm nhìn của các nhà đầu tư là khai thác thị trường bán lẻ của khu vực. Chẳng hạn, một nhà đầu tư mua một tòa nhà tại một thành phố của Trung Quốc là một cách để thu lợi khi nền kinh tế của đất nước ngày càng tăng trưởng dựa trên nền tảng người tiêu dùng làm trung tâm. Chính vì vậy, tại khắp Châu Á, giao dịch các bất động sản liên quan đến bán lẻ đang diễn ra mạnh. Đặc biệt là những bất động sản có vị trí và chất lượng tốt, được đánh giá là cửa ngõ quan trọng của thị trường tiêu dùng. Bắc Kinh, Tokyo và Thượng Hải là điểm đến hàng đầu cho các khoản đầu tư bất động sản thương mại ở châu Á.

Xu hướng tại Việt nam thời gian qua

Trong vòng 3 năm qua, thị trường chuyển nhượng các bất đông sản đầu tư tại Việt nam đã có sự tăng trưởng đáng kể. Tại Việt nam thời gian qua đã có hàng loạt thương vụ chuyển nhượng khu văn phòng hạng A, cũng như khách sạn 5 sao, tòa nhà trung tâm thương mại lớn được diễn ra: Năm 2012 và 2013, khách sạn Legend được chuyển nhượng cho Lotte với giá 90 triệu USD. Thương vụ giữa VIBank với Daibiru (Nhật Bản) chuyển nhượng dự án tòa nhà văn phòng hạng A tại 16 Phan Chu Trinh cho đối tác Nhật Bản với giá trị 60.1 triệu USD; Thương vụ được cho là lớn nhất hiện nay vẫn là chuyển nhượng tòa nhà Vincom Center A tại TP.HCM với giá trị khoảng 476 triệu USD. Các giao dịch tiếp tục sôi đông trong năm 2015 – 2016 với hàng loạt thương vụ như chuyển nhượng tòa nhà Keangnam, Sedona Suites (Hà nội) hay Duxton, Kumho Asiana Plaza, Diamond Plaza (Tp.Hồ Chí Minh)

MỘT SỐ GIAO DỊCH KHÁCH SẠN VÀ TÒA NHÀ TẠI VIỆT NAM 2012 – 2016

Tổng hợp của BTCvalue

Nếu xem xét các giao dịch mua bất động sản đầu tư tại Việt nam có thể thấy nhà đầu tư nước ngoài chiếm ưu thế với đa số các giao dịch với quy mô 50 – 300 triệu USD/ giao dịch. Điều này dễ hiểu vì nhà đầu tư nước ngoài, với tiềm lực tài chính đủ để ra quyết định cho các thương vụ.

Tuy nhiên, xu hướng đầu tư và mua lại cùa các chủ đầu tư trong nước cũng có những tín hiệu tích cực với những tập đoàn tư nhân lớn đã đầu tư hoặc mua lại vào lĩnh vực này như BRG, Bitexco, Mường Thanh.

Ngoài ra, hàng loạt các chủ đầu tư khác tại Việt nam cũng sẽ là nguồn cung lớn cho thị trường chuyển nhượng bất động sản đầu tư trong thời gian tới khi các nhà đầu tư này có được lợi thế về thời gian hoặc lợi thế địa phương khi đã giữ chỗ được các dự án đầu tư hoặc một số vị trí đất thuận lợi cho đầu tư bất động sản khách sạn và du lịch.

Một đặc điểm quan trọng của xu hướng chuyển nhượng các bất động sản đầu tư tại Việt nam là tập trung chủ yếu tại các địa bàn TP.HCM, Hà nội và ở vị trí trung tâm. Trong đó, số thương vụ tại TP.HCM nhiều gấp 3 lần so với các thương vụ tại Hà nội. Điều này có thể lý giải được do lợi thế vị trí và tính khan hiếm của các khu đất được đánh giá là đất vàng tại hai thành phố này, đặc biệt là TP.HCM được đánh giá là thành phố kinh doanh của Việt nam.

Cơ sở nào để xác định giá cho các giao dịch

Công tác định giá các tài  sản đầu tư như khách sạn, khu nghỉ dưỡng, tòa nhà phức hợp không phải là một việc đơn giản như định nghĩa và các tiêu chuẩn của nó. Theo Theo Royal Institution of Chartered Surveyors '(2003) Appraisal and Valuation Standards, giá trị định giá là số tiền ước tính mà một tài sản được trao đổi tại thời điểm định giá giữa người mua và người bán trong một giao dịch độc lập, sau khi các công tác truyền thông phù hợp được thực hiện,tại đó các bên đã hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”

Nhiều yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến cách định giá một khách sạn hoặc tòa nhà, như các yếu tố sau:

1. Địa thế của khách sạn hoặc khu tổ hợp được đánh giá theo quan điểm lợi ích về mặt vật chất cho hoạt động của khách sạn và khu văn phòng, cũng như sự tiện lợi về đi lại, tầm nhìn của khách sạn và các yếu tố vị trí khác có liên quan.
2. Cơ sở vật chất hiện có của khu tổ hợp đã được kiểm định chất lượng xây dựng, thiết kế, hiệu quả bố trí và các mặt hàng hư hỏng và lỗi thời.
3. Môi trường kinh tế, trên cấp độ vi mô lẫn vĩ mô, đã được xem xét để xác định xu hướng kinh tế và nhân khẩu có liên quan cụ thể tới khách sạn. Các xu hướng này có tác động đến nhu cầu trong tương lai đối với các khách sạn và khu văn phòng.
4. Việc phân khúc thị trường cho thuê phòng ở ngắn hạn thành các phân đoạn riêng lẻ đã xác định đặc điểm thị trường cụ thể đối với loại khách du lịch dự kiến sẽ sử dụng các khu vực của khách sạn. Các yếu tố điều tra bao gồm mục đích của chuyến thăm, thời gian trung bình lưu lại, phương tiện và tiện nghi cần thiết, tính mùa vụ, nhu cầu biến động từng ngày và sự nhạy cảm về giá.
5. Phân tích các đối thủ cạnh tranh hiện tại và tiềm năng đã cung cấp những chỉ dấu về nhu cầu chỗ ở hiện nay, sự thâm nhập thị trường của những đối thủ mới và mức độ cạnh tranh của ngành
6. Sự dự đoán về số lượng khách trung bình thuê phòng và thời gian thuê được dẫn chứng từ những phân tích về cung cầu của thị trường toàn cầu kết hợp với những nghiên cứu sâu sát.
7. Một dự báo về thu nhập và chi phí đã được thực hiện phù hợp với Hệ thống kế toán đồng bộ của khu tổ hợp. Dự báo này nêu ra những lợi ích kinh tế ước đoán của khách sạn và cung cấp cơ sở cho việc tiếp cận nguồn vốn hóa thu nhập.

Trong việc đánh giá tài sản để xác định giá trị thị trường, các chuyên gia định giá chuyên nghiệp thường áp dụng ba cách tiếp cận để lựa chọn phương pháp định giá: phương pháp vốn hóa thu nhập, phương pháp chi phí và phương pháp so sánh. Trong đó, phương pháp phù hợp nhất là vốn hóa thu nhập. Tuy nhiên, cơ sở định giá thận trọng cũng sẽ xem xét đến các phương pháp chi phí và phương pháp so sánh. Trước đây, trong những hoàn cảnh nhất định, thẩm định viên chỉ ra những "chi phí đầu vào" khi gia nhập vào thị trường, trong khi sau này phương pháp thường áp dụng là cung cấp một loạt các giá trị định mức cho mỗi phòng của khách sạn. Cả hai phương pháp đều có một số ảnh hưởng đến quyết định của các nhà khai thác hoặc các nhà đầu tư dự án. Một số lưu ý cho từng phương pháp: